Для партнеров+48 222 662 198

Договор аренды квартиры: как правильно составить?

Заключение договора – ключевой этап любой сделки с недвижимостью. Важно учесть все детали и правильно составить документ, иначе сделка может оказаться недействительной и привести к конфликтам сторон.

Как составить договор аренды квартиры?

Договор аренды жилого помещения – надёжная гарантия как для арендодателя, так и для арендатора на законодательном уровне. Он убережёт обе стороны от денежных и моральных потерь, таких как ущерб недвижимости и накопление долгов по коммунальным платежам, а также резкий рост стоимости аренды и принудительное выселение без веской причины. 

Составление договора аренды квартиры в Польше

Несмотря на то, что договор аренды является важным юридическим документом, подготовить его самостоятельно не составит труда. Стандартный договор аренды жилого помещения должен содержать следующие пункты:

  1. Стороны договора. Наименование и персональные данные арендодателя и арендатора (имя, фамилия, адрес регистрации, серия и номер документа, удостоверяющего личность).
  2. Предмет аренды. Описание объекта, который предоставляется в аренду (адрес с указанием города, улицы, номера дома и квартиры, количество комнат, оснащённость квартиры).
  3. Декларация собственника. Арендодатель обязан приложить справку о том, что является собственником сдаваемого помещения.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Размер арендной платы, взносы за коммунальные услуги, а также сроки выплат.
  6. Размер гарантийного депозита или залога. Для собственника квартиры залог является гарантом того, что наниматель выполнит все обязательства по договору и избавит его от неожиданных последствий в виде испорченного имущества или внезапного съезда жильца.
  7. Срок действия договора. Если договор заключается на определённый срок, необходимо указать первый и последний день действия соглашения.
  8. Срок предупреждения. В случае выселения арендатора из квартиры, арендодатель обязан уведомить его заранее. Указанный в договоре срок не может быть нарушен, согласно Закону о защите прав жильцов.
  9. Условия расторжения договора.
  10. Дата и место заключения договора.
  11. Подписи сторон.

Любой договор аренды жилого помещения должен быть дополнен актом приёма-передачи, который определяет состояние помещения и показатели счётчиков за отопление, газ, водоснабжение, электричество.

В зависимости от пожеланий сторон, данный перечень может быть дополнен. Например, арендодатель может включить в договор условия выплаты арендатором компенсации за причинённый ущерб, сведения о дополнительных расходах, понесённых арендатором в связи с ремонтом или покупкой нового оборудования, и т.п.

При заключении договора аренды также важно обратить внимание на следующие детали (подробнее читайте в статье "На что обратить внимание при аренде квартиры"):

  • Оснащение квартиры. Арендатор должен убедиться, что в квартире действительно присутствуют оборудование и мебель, прописанные в договоре. Если жилплощадь не соответствует заявленным критериям, наниматель в праве потребовать восполнить недостающий гарнитур или же расторгнуть соглашение.
  • Коммунальные платежи. Оплата коммунальных услуг может производиться двумя способами: путём перечисления арендатором фиксированной суммы арендодателю, или оплатой услуг самим арендатором по квитанциям, предоставленным арендодателем.
  • Наличие подвала. Арендатору следует обратиться внимание, прописано ли в договоре право пользование дополнительными помещениями: подвалом или кладовой.
  • Расторжение договора. Арендодатель в праве прописать в договоре условия, по которым соглашение может быть расторгнуто до истечения срока аренды. Причинами могут послужить: использование помещения не по назначению; нанесение ущерба помещению и оборудованию; недостойное поведение, причиняющее дискомфорт другим жильцам дома; нанесение урона объектам, предназначенным для совместного пользования жильцами дома. Перед расторжением договора и выселением, арендодатель обязан направить арендатору письменное уведомление.

Подписанный обеими сторонами договор аренды регистрируется в налоговой службе путём письменного уведомления. Регистрация происходит на бесплатной основе и не требует дополнительных налоговых вычетов.

Заключение договора аренды

Какие бывают виды договоров аренды?

Рынок недвижимости предлагает несколько видов соглашений, благодаря которым арендатор и арендодатель могут заключить сделку и учесть все пожелания. Выделяют 3 типа договоров аренды:

  • Гражданско-правовой
  • Окказиональный
  • Институциональный

Каждый договор регулируется Гражданским кодексом и Законом о защите прав жильцов, а также содержит основные условия заключения сделки: права и обязанности арендодателя и арендатора.

Однако между соглашениями существуют значительные различия, которые важно изучить перед тем, как заключать сделку. Они касаются сроков аренды, площади сдаваемого помещения, условия расторжения договора, а также лиц, которые могут заключать соглашение. Какой же договор аренды лучше выбрать при найме или сдаче жилья?

Гражданско-правовой договор аренды

Гражданско-правовой договор также называют обычным или «традиционным», так как им пользуются уже долгие годы. Он достаточно прост в составлении, не требует закрепления в письменной форме и нотариального заверения.

Ключевые особенности обычного договора аренды:

  • Арендодателем и арендатором может выступать как физическое, так и юридическое лицо.
  • Срок заключения договора: на определённый срок или на бессрочной основе.
  • Максимальная сумма залога: не может превышать сумму ежемесячного платежа больше, чем в 12 раз.
  • Принудительное выселение: возможно лишь с условием предоставления социального жилья.
  • Изменение стоимости аренды: невозможно в одностороннем порядке до истечения сроков договора.

Наличие последних двух пунктов – главное отличие гражданско-правового договора аренды от других видов. Благодаря им арендатор получает всестороннюю защиту: его не могут выселить без весомой причины, если у него в собственности нет своего жилья, а также ему не нужно волноваться о внезапном и систематическом увеличении стоимости аренды.

Договор аренды гражданско-правового типа выгоден для арендатора, но пользуется гораздо меньшим спросом среди арендодателей, особенно, если речь заходит о сдаче жилья иностранным гражданам.

Окказиональный договор аренды

Окказиональный договор аренды завоёвывает всё большую популярность среди арендодателей. Его существенное отличие от гражданско-правового соглашения в том, что арендодатель обязан указать место проживания, куда арендатор может переехать в случае разрыва соглашения. Помимо резервного адреса к договору необходимо приложить:

  • Заявление арендатора, по которому он подлежит выселению в указанную арендодателем дату;
  • Заявление собственника резервного жилья о том, что он согласен принять арендатора под свою крышу.

Подобный договор должен быть составлен исключительно в письменной форме и заверен нотариально. О заключении окказионального договора аренды необходимо сообщить в налоговую инспекцию в течение 14 дней с момента подписания соглашения, иначе его условия окажутся недействительным. Помимо этого, такой тип договора имеет свою специфику.

 Ключевые особенности окказионального договора аренды:

  • Арендодателем может выступать только юридическое лицо, а арендатором – физическое. Субаренда по такому договору недопустима.
  • Срок действия: ограничен, максимальный срок – до 10 лет.
  • Максимальная сумма залога: не может превышать сумму ежемесячного платежа больше, чем в 6 раз.
  • Принудительное выселение: арендатор обязан покинуть квартиру по требованию арендодателя и переселиться по указанному в соглашении резервному адресу.
  • Изменение стоимости аренды: стоимость может быть изменена согласно условиям, прописанным в соглашении.

Таким образом, окказиональные договоры аренды предпочтительны для арендодателей. Но и арендатором не следует опасаться того, что они будут вынуждены платить больше или будут выселены на улицу. Перед подписанием подобного договора следует удостовериться в надёжности арендодателя.

Институциональный договор аренды

Институциональный договор аренды – форма окказионального соглашения, где в качестве нанимателей могут выступать юридические лица. Как и два предыдущих типа, данное соглашение имеет свои отличительные черты.

Ключевые особенности институционального договора аренды:

  • Арендодателем могут быть предприниматели, которые используют помещение в качестве хозяйственной деятельности. Арендатором могут выступать как физические, так и юридические лица. Субаренда в данном случае допустима.
  • Срок действия: ограничен, однако закон не устанавливает обязательных временных рамок. Соглашение может заключаться как на 10, так и на 100 лет.
  • Принудительное выселение: возможно, но без предоставления резервного жилья на случай прекращения действия договора.
  • Изменение стоимости аренды: стоимость может быть изменена согласно условиям, прописанным в соглашении.

Как и окказиональный, институциональный договор аренды заключается исключительно в письменной форме и требует заверения у нотариуса. Расходы на нотариальные услуги, как правило, покрывает владелец недвижимости.

Как оформить прекращение договора аренды?

Разрыв договора аренды квартиры

Процедура расторжения договора во многом схожа с заключением и оформляется в письменной форме. Документ должен содержать следующие сведения:

  1. Дата и место составления.
  2. Сведения о стороне, расторгающей договор.
  3. Сведения о стороне, с которой расторгается договор.
  4. Основания для расторжения договора с указанием статьи Гражданского кодекса.
  5. Описание предмета аренды (адрес квартиры).
  6. Дата прекращения действия договора.
  7. Подпись стороны, расторгающей договор.

Если обе стороны согласны расторгнуть договор, то процесс достаточно прост. В случае несогласия одной из сторон, решить конфликт можно через суд.

Таким образом, можно с уверенностью сказать, что договор аренды жилого помещения – залог того, что ваша недвижимость и права на проживание в съёмной квартире не пострадают.

background
Лада Исаченко
Брокер по недвижимости в Chekashoff-Estate
На страницу брокера
Лада Исаченко

Полезная информация? Поделись статьей со своими друзьями!

background
Кристина Пилипчук
Кристина Пилипчук
  • Опыт работы — Менеджер по продажам 2 г
  • Языки — Русский, Польский, Украинский, Английский
Подробнее
background
Анастасия Кащишина
Анастасия Кащишина
  • Языки — Русский, Польский, Украинский, Английский
Подробнее
background
Лада Исаченко
Лада Исаченко
  • Опыт работы — Работа в сфере недвижимости от двух лет
  • Языки — Русский, Польский, Английский
Подробнее
background
Светлана Бердяева
Светлана Бердяева
  • Опыт работы — Работа в сфере недвижимости до одного года
  • Языки — Русский, Польский, Украинский
Подробнее
background
Иван Неведров
Иван Неведров
  • Опыт работы — 2 года
  • Языки — Русский, Польский, Украинский, Английский
Подробнее
background
Ирина Дибач
Ирина Дибач
  • Опыт работы — 1 год
  • Языки — Русский, Польский, Украинский, Английский
Подробнее
background
Валентина Комаркова
Валентина Комаркова
  • Языки —
Подробнее
background
Iryna Zhuravel
Iryna Zhuravel
  • Языки — Русский, Польский, Украинский
Подробнее
Последние статьи
+48 222 662 198Позвонить