Договор аренды квартиры: как правильно составить?

Заключение договора – ключевой этап любой сделки с недвижимостью. Важно учесть все детали и правильно составить документ, иначе сделка может оказаться недействительной и привести к конфликтам сторон.

Как составить договор аренды квартиры?

Договор аренды жилого помещения – надёжная гарантия как для арендодателя, так и для арендатора на законодательном уровне. Он убережёт обе стороны от денежных и моральных потерь, таких как ущерб недвижимости и накопление долгов по коммунальным платежам, а также резкий рост стоимости аренды и принудительное выселение без веской причины. 

Несмотря на то, что договор аренды является важным юридическим документом, подготовить его самостоятельно не составит труда. Стандартный договор аренды жилого помещения должен содержать следующие пункты:

1. Стороны договора. Наименование и персональные данные арендодателя и арендатора (имя, фамилия, адрес регистрации, серия и номер документа, удостоверяющего личность).
2. Предмет аренды. Описание объекта, который предоставляется в аренду (адрес с указанием города, улицы, номера дома и квартиры, количество комнат, оснащённость квартиры).
3. Декларация собственника. Арендодатель обязан приложить справку о том, что является собственником сдаваемого помещения.
4. Права и обязанности сторон.
5. Размер арендной платы, взносы за коммунальные услуги, а также сроки выплат.
6. Размер гарантийного депозита или залога. Для собственника квартиры залог является гарантом того, что наниматель выполнит все обязательства по договору и избавит его от неожиданных последствий в виде испорченного имущества или внезапного съезда жильца.
7. Срок действия договора. Если договор заключается на определённый срок, необходимо указать первый и последний день действия соглашения.
8. Срок предупреждения. В случае выселения арендатора из квартиры, арендодатель обязан уведомить его заранее. Указанный в договоре срок не может быть нарушен, согласно Закону о защите прав жильцов.
9. Условия расторжения договора.
10. Дата и место заключения договора.
11. Подписи сторон.

Любой договор аренды жилого помещения должен быть дополнен актом приёма-передачи, который определяет состояние помещения и показатели счётчиков за отопление, газ, водоснабжение, электричество.

В зависимости от пожеланий сторон, данный перечень может быть дополнен. Например, арендодатель может включить в договор условия выплаты арендатором компенсации за причинённый ущерб, сведения о дополнительных расходах, понесённых арендатором в связи с ремонтом или покупкой нового оборудования, и т.п.

При заключении договора аренды также важно обратить внимание на следующие детали (подробнее читайте в статье "На что обратить внимание при аренде квартиры"):

• Оснащение квартиры. Арендатор должен убедиться, что в квартире действительно присутствуют оборудование и мебель, прописанные в договоре. Если жилплощадь не соответствует заявленным критериям, наниматель в праве потребовать восполнить недостающий гарнитур или же расторгнуть соглашение.
• Коммунальные платежи. Оплата коммунальных услуг может производиться двумя способами: путём перечисления арендатором фиксированной суммы арендодателю, или оплатой услуг самим арендатором по квитанциям, предоставленным арендодателем.
• Наличие подвала. Арендатору следует обратиться внимание, прописано ли в договоре право пользование дополнительными помещениями: подвалом или кладовой.
• Расторжение договора. Арендодатель в праве прописать в договоре условия, по которым соглашение может быть расторгнуто до истечения срока аренды. Причинами могут послужить: использование помещения не по назначению; нанесение ущерба помещению и оборудованию; недостойное поведение, причиняющее дискомфорт другим жильцам дома; нанесение урона объектам, предназначенным для совместного пользования жильцами дома. Перед расторжением договора и выселением, арендодатель обязан направить арендатору письменное уведомление.

Подписанный обеими сторонами договор аренды регистрируется в налоговой службе путём письменного уведомления. Регистрация происходит на бесплатной основе и не требует дополнительных налоговых вычетов.

Какие бывают виды договоров аренды?

Рынок недвижимости предлагает несколько видов соглашений, благодаря которым арендатор и арендодатель могут заключить сделку и учесть все пожелания. Выделяют 3 типа договоров аренды:

• Гражданско-правовой
• Окказиональный
• Институциональный

Каждый договор регулируется Гражданским кодексом и Законом о защите прав жильцов, а также содержит основные условия заключения сделки: права и обязанности арендодателя и арендатора.

Однако между соглашениями существуют значительные различия, которые важно изучить перед тем, как заключать сделку. Они касаются сроков аренды, площади сдаваемого помещения, условия расторжения договора, а также лиц, которые могут заключать соглашение. Какой же договор аренды лучше выбрать при найме или сдаче жилья?

Гражданско-правовой договор аренды

Гражданско-правовой договор также называют обычным или «традиционным», так как им пользуются уже долгие годы. Он достаточно прост в составлении, не требует закрепления в письменной форме и нотариального заверения.

Ключевые особенности обычного договора аренды:

• Арендодателем и арендатором может выступать как физическое, так и юридическое лицо.
• Срок заключения договора: на определённый срок или на бессрочной основе.
• Максимальная сумма залога: не может превышать сумму ежемесячного платежа больше, чем в 12 раз.
• Принудительное выселение: возможно лишь с условием предоставления социального жилья.
• Изменение стоимости аренды: невозможно в одностороннем порядке до истечения сроков договора.

Наличие последних двух пунктов – главное отличие гражданско-правового договора аренды от других видов. Благодаря им арендатор получает всестороннюю защиту: его не могут выселить без весомой причины, если у него в собственности нет своего жилья, а также ему не нужно волноваться о внезапном и систематическом увеличении стоимости аренды.

Договор аренды гражданско-правового типа выгоден для арендатора, но пользуется гораздо меньшим спросом среди арендодателей, особенно, если речь заходит о сдаче жилья иностранным гражданам.

Окказиональный договор аренды

Окказиональный договор аренды завоёвывает всё большую популярность среди арендодателей. Его существенное отличие от гражданско-правового соглашения в том, что арендодатель обязан указать место проживания, куда арендатор может переехать в случае разрыва соглашения. Помимо резервного адреса к договору необходимо приложить:

• Заявление арендатора, по которому он подлежит выселению в указанную арендодателем дату;
• Заявление собственника резервного жилья о том, что он согласен принять арендатора под свою крышу.

Подобный договор должен быть составлен исключительно в письменной форме и заверен нотариально. О заключении окказионального договора аренды необходимо сообщить в налоговую инспекцию в течение 14 дней с момента подписания соглашения, иначе его условия окажутся недействительным. Помимо этого, такой тип договора имеет свою специфику.

 Ключевые особенности окказионального договора аренды:

• Арендодателем может выступать только юридическое лицо, а арендатором – физическое. Субаренда по такому договору недопустима.
• Срок действия: ограничен, максимальный срок – до 10 лет.
• Максимальная сумма залога: не может превышать сумму ежемесячного платежа больше, чем в 6 раз.
• Принудительное выселение: арендатор обязан покинуть квартиру по требованию арендодателя и переселиться по указанному в соглашении резервному адресу.
• Изменение стоимости аренды: стоимость может быть изменена согласно условиям, прописанным в соглашении.

Таким образом, окказиональные договоры аренды предпочтительны для арендодателей. Но и арендатором не следует опасаться того, что они будут вынуждены платить больше или будут выселены на улицу. Перед подписанием подобного договора следует удостовериться в надёжности арендодателя.

Институциональный договор аренды

Институциональный договор аренды – форма окказионального соглашения, где в качестве нанимателей могут выступать юридические лица. Как и два предыдущих типа, данное соглашение имеет свои отличительные черты.

Ключевые особенности институционального договора аренды:

• Арендодателем могут быть предприниматели, которые используют помещение в качестве хозяйственной деятельности. Арендатором могут выступать как физические, так и юридические лица. Субаренда в данном случае допустима.
• Срок действия: ограничен, однако закон не устанавливает обязательных временных рамок. Соглашение может заключаться как на 10, так и на 100 лет.
• Принудительное выселение: возможно, но без предоставления резервного жилья на случай прекращения действия договора.
• Изменение стоимости аренды: стоимость может быть изменена согласно условиям, прописанным в соглашении.

Как и окказиональный, институциональный договор аренды заключается исключительно в письменной форме и требует заверения у нотариуса. Расходы на нотариальные услуги, как правило, покрывает владелец недвижимости.

Как оформить прекращение договора аренды?

Процедура расторжения договора во многом схожа с заключением и оформляется в письменной форме. Документ должен содержать следующие сведения:

1. Дата и место составления.
2. Сведения о стороне, расторгающей договор.
3. Сведения о стороне, с которой расторгается договор.
4. Основания для расторжения договора с указанием статьи Гражданского кодекса.
5. Описание предмета аренды (адрес квартиры).
6. Дата прекращения действия договора.
7. Подпись стороны, расторгающей договор.

Если обе стороны согласны расторгнуть договор, то процесс достаточно прост. В случае несогласия одной из сторон, решить конфликт можно через суд.

Таким образом, можно с уверенностью сказать, что договор аренды жилого помещения – залог того, что ваша недвижимость и права на проживание в съёмной квартире не пострадают.