Расторжение договора аренды в Польше: кто и когда может расторгнуть договор

При аренде квартиры важно учитывать все риски, чтобы обезопасить себя и своё имущество от недобросовестных арендаторов. Для этого заключается договор аренды. Он выступает гарантом того, что все права и обязанности обеих сторон будут выполнены.

Любой договор имеет свой срок действия. Однако, в некоторых случаях он может быть расторгнут по инициативе одной из сторон. При каких же обстоятельствах можно расторгнуть договор аренды в Польше досрочно и как правильно это сделать, чтобы соблюсти все правовые нормы?

Различия срочного и бессрочного договоров

Договор аренды может быть заключён на определённый или неопределённый срок. Оба соглашения различаются по продолжительности действия.

• Срочный договор или договор аренды на определённый срок (umowa najmu na czas określony) заключается на определенный промежуток времени, который обязательно оговаривается собственником и прописывается в условиях договора. Он может заключаться на 2, 4, 6 месяцев, но чаще всего сроком на 1 год, но не более 10 лет.
• Бессрочный договор или договор аренды на неопределенный срок (Umowa najmu mieszkania na czas nieoznaczony) заключается на неопределенный промежуток времени, который не согласован сторонами и его невозможно определить из условий договора.

Расторжение договора временной аренды происходит по истечению срока действия и не продлевается автоматически. При этом, одна сторона обязана уведомить другую о своем желании расторгнуть договор после установленного срока предупреждения.

Расторжение договора аренды на неопределенный срок может произойти по обоюдному согласию сторон. В таком случае не обязательно указывать причину расторжения с условием, что должен истечь определенный период уведомления.

Если арендная плата была уплачена, то законом предусматриваются следующие сроки:

• разовый договор об аренде: срок уведомления – 1 день;
• внесение арендной платы еженедельно: срок уведомления – 3 дня;
• ежемесячная оплата аренды: срок уведомления – 1 месяц;
• уплата аренды с периодичностью более 1 месяца: срок уведомления – 3 месяца.

Однако расторгнуть соглашение можно и до истечения его срока действия. Это возможно в случае, если обе стороны заранее оговорили условия расторжения, или по уважительной причине.

Основания для расторжения договора

Расторжение договора аренды может иметь как договорные, так и законные основания. В первом случае, арендодатель и арендатор должны заранее оговорить условия, по которым будет осуществляться расторжение договора. Законодательством не предусматривается строгих правил касательно этого пункта, поэтому обе стороны имеют полную свободу внести собственные замечания об условиях расторжения.

Законные основания, которые предполагают расторжение договора временной аренды в досрочном порядке, регулируются Гражданским кодексом Польши, а также Законом о защите прав арендаторов и жилищной коммуны. Согласно статье 664 Гражданского кодекса, арендодатель вправе расторгнуть договор до истечения его срока в случаях, когда арендатор:

• использует жилое помещение не по назначению или не выполняет своих обязанностей, указанных в договоре;
• нарушает порядок проживания в жилом доме или наносит ущерб имуществу, которое используется всеми жильцами дома;
• имеет задолженность по арендной плате или другим платежам;
• сдает жилье в субаренду без согласия собственника.

В любом из случаев расторжение договора аренды по инициативе арендатора или арендодателя должно сопровождаться письменным уведомлением о намерении расторгнуть договор с указанием причины. Уведомление следует направить за месяц до срока расторжения соглашения. Направлять уведомление рекомендуется одним из способов, который позволяет подтвердить получение арендатором. Лично в руки с получением подписи об извещении. Или заказным письмом по почте под роспись адресата.

Если за нанимателем числится задолженность по арендной плате, собственнику также необходимо выслать письменное уведомление, в котором указан дополнительный месячный срок для погашения задолженности. Данное уведомление должно быть направлено до окончательного уведомления о расторжении, иначе оно не будет иметь юридической силы.

В свою очередь, расторжение договора временной аренды может произойти по требованию арендатора в случаях, когда в помещении имеются:

• дефекты или поломки, непригодные для проживания и не указанные в протоколе приема-передачи, прилагаемому к договору;
• дефекты и поломки, которые появились в ходе эксплуатации жилья, не были своевременно устранены собственником после уведомления арендатором;
• дефекты и поломки, которые не подлежат восстановлению и влияют на качество жизни.

Однако, арендатор не может предъявлять требования о снижении размера арендной платы или о расторжении договора аренды с немедленным вступлением в силу, если он заранее знал о существующих дефектах собственности. Поэтому очень важно обратить внимание на эти детали при приемке жилья и составить протокол приема-передачи, в котором следует указать:

• техническое состояние квартиры;
• описание и исправность оборудования;
• исправность счетчиков.

В документе также необходимо указать дату и место составления протокола, а также подписи обеих сторон.

Не лишним будет приложить к протоколу и фото квартиры в день приёма арендатором. Если права арендатора были нарушены, расторжение договора аренды может заключаться и без указания причины.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Не всегда вышеуказанные причины могут послужить поводом для того, чтобы прекратить сотрудничество. Расторгнуть разовый договор об аренде можно в любое время по взаимному соглашению сторон. В этом случае действие договора прекращается с момента заключения договора или в указанную в документе дату. Обязательных периодов уведомления нет.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

В некоторых случаях арендодатель и арендатор имеют право отказаться от договора в одностороннем порядке, когда:

• договор аренды заключён на неопределённый срок;
• в срочном договоре имеется пункт о возможности расторгнуть его в одностороннем порядке.

Если договор заключён на неопределённый срок, одна из сторон имеет возможность расторгнуть его в любое время, но обязана уведомить другую сторону за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения. По желанию арендодатель и арендатор могут согласовать иной срок уведомления. Законодательством не предусмотрена единая форма и содержания уведомления, но рекомендуется составлять его в письменном виде, чтобы имелась возможность подтвердить факт получения.

В уведомлении указываются:

• реквизиты договора, от которого одна из сторон намерена отказаться в одностороннем порядке;
• предполагаемая дата, с которой договор будет считаться расторгнутым;
• примечания лица, направляющего уведомление (причина отказа, порядок возвращение недвижимости и т.п.).

Как оформить расторжение договора

Чтобы расторжение договора имело юридическую силу, его необходимо правильно оформить. Расторжение заключается в письменной форме, в двух экземплярах, и должно содержать следующую информацию:

• место и дата расторжения договора;
• данные обеих сторон (арендодателя и арендатора);
• правовое основание для расторжения договора;
• дата окончания действия договора;
• адрес арендуемого помещения;
• обоснование лица, которое хочет расторгнуть договор;
• подпись лица, которое хочет расторгнуть договор.

В случае отказа или отсутствия ответа на уведомление одна из сторон вправе потребовать расторжения договора в судебном порядке.

Если вы хотите расторгнуть договор аренды или вам нужна любая другая консультация по сделкам с недвижимостью в Польше, обращайтесь в наше бюре недвижимости Chekashoff Estate! Звоните по номеру +48 733 104 374 или оставляйте заявку на сайте, и наш брокер перезвонит вам в течение 15 минут!