Jak napływ uchodźców z Ukrainy wpłynął na polski rynek nieruchomości

Mijający rok 2022 był bardzo napięty pod względem politycznej sytuacji międzynarodowej. Rok ten przejdzie do historii również ze względu na dużą liczbę czynników, które znacząco wpłynęły na polski rynek nieruchomości. Zanotowaliśmy gwałtowny wzrost popytu na rynku mieszkań na wynajem i jednocześnie brak ofert. Z kolei wysoki popyt na nieruchomości mieszkalne doprowadził do wzrostu cen mieszkań na sprzedaż, co przełożyło się na spadek liczby kupujących mieszkania na kredyt.

Sytuacja na rynku mieszkań na wynajem w latach 2021-2022

Na początek przypomnijmy sobie sytuację na rynku nieruchomości w Polsce w ubiegłym roku. Do końca 2021 roku miał miejsce wzrost popytu na zakup mieszkań, co wynikało z niskiego oprocentowania rat kredytu. Nastąpiła również stopniowa poprawa sytuacji na rynku mieszkań na wynajem, co było spowodowane systematyczną stabilizacją sytuacji gospodarczej po pandemii. Wtedy nikt nie mógł przewidzieć, co nas czeka już za kilka miesięcy. Pojawiła się opinia, że ​​skoro przeżyliśmy pandemię, to teraz czekamy na trwały wzrost gospodarczy, co również przełożyło się na optymistyczne nastroje na rynku nieruchomości. Nikt nie przypuszczał, że za południowo-wschodnią granicą Polski wybuchnie prawdziwa wojna.

Według danych UNHCHR (Wysoki komisarz Narodów Zjednoczonych do spraw praw człowieka) na koniec listopada 2022 roku, w Polsce przebywa 1 mln 507,89 tys. uchodźców ze statusem ochrony czasowej. Według danych polskiej służby granicznej od początku wojny z Ukrainy przybyło 8,008 mln osób, a wyjechało 6,196 mln. Jednocześnie, w związku z sankcjami wobec reżimu Łukaszenki, duże firmy informatyczne z dużą liczba pracowników zaczęły przenosić się z Białorusi do Polski. Nie mogło to jednak w decydujący sposób wpłynąć na sytuację na polskim rynku nieruchomości. 

Jednak masowa emigracja nie jest jedyną przyczyną krytycznego wzrostu popytu na mieszkania na wynajem. Gwałtownie rosnące oprocentowanie kredytów, a także zmiana metod obliczania zdolności kredytowej wprowadzona przez Inspekcję Finansową, znacznie pogorszyły sytuację na rynku kredytów hipotecznych. Doprowadziło to do zmniejszenia średnio o połowę w porównaniu z poprzednim rokiem kwoty kredytu, który można uzyskać w banku. Brak możliwości sfinansowania zakupu mieszkania zmusza wielu Polaków do zwrócenia się w stronę rynku mieszkań na wynajem.

Jak trudno jest wynająć mieszkanie?

Biuro nieruchomości Chekashoff Estate przeprowadziła własne badania i rozmowy z 200 osobami poszukującymi mieszkań na wynajem w Warszawie i Krakowie. Na podstawie wyników ankiety można stwierdzić, że szukając mieszkania na portalach takich jak olx.pl, otodom.pl czy gratka.pl można przez miesiąc lub dłużej monitorować nowo pojawiające się oferty, ale nadal nie znaleźć mieszkania. Dzieje się tak dlatego, że popyt na wynajem jest bardzo duży, na jedną ofertę odpowiada jednocześnie ponad 10 chętnych. Nigdy nie ma gwarancji, że właściciel nieruchomości wybierze właśnie ciebie. W takiej sytuacji on sam decyduje, którego najemcę wybrać i nic innego nie ma na to wpływu. Z tego powodu wielu najemców zwraca się do agentów i pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy pobierają za swoje usługi od 50 do 100% kosztów miesięcznego czynszu. Tutaj jednak też nie wszystko jest takie proste. Wielu respondentów zauważa, że agenta nieruchomości jest równie ciężko znaleźć. Mają oni aktualnie pełną swobodę w doborze klientów i mogą spokojnie wybierać tylko tych, którzy ich zdaniem bardziej zadowolą właściciela. Daje im to więcej szans na szybsze zamknięcie transakcji i osiągnięcie zysku.

Biuro nieruchomości Chekashoff Estate pomoże każdemu ubiegającemu się najemcy znaleźć wygodne mieszkanie zgodnie z jego wymaganiami i gwarantuje, że zrobi to najszybciej, jak to możliwe. Nasi brokerzy biegle władają 4 językami, więc nie będziesz musiał szukać tłumacza ani martwić się problemami ze zrozumieniem. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami pomogą skompletować wszystkie niezbędne dokumenty, a także sporządzić indywidualną umowę najmu dostosowaną do potrzeb klienta. Uchronią również przed ewentualnym kontaktem z oszustami, którzy zamieszczają atrakcyjne ogłoszenia w niskiej cenie i biorą pieniądze za rezerwację mieszkania, a następnie znikają. Według naszej ankiety aż dziesięć osób spotkało się z tego rodzaju wyłudzeniem pieniędzy.

Ile kosztuje wynajem mieszkania?

Jak już wiadomo, „najgorętszym” segmentem polskiego rynku nieruchomości jest obecnie wynajem. Średnie ceny wynajmu mieszkań wzrosły w tym roku o 30%. Największe skoki cen obserwuje się w Gdyni i Białymstoku, a najniższe w Warszawie i Poznaniu. 

• Gdynia – wzrost o 40,1%;
• Białystok – wzrost o 38,4%;
• Sopot – wzrost o 36%;
• Rzeszów – wzrost o 33%;
• Kraków – wzrost o 31,9%;
• Gdańsk – wzrost o 30,4%;
• Katowice – wzrost o 28,1%;
• Lublin – wzrost o 24,4%;
• Łódź – wzrost o 23,5%;
• Wrocław – wzrost o 22,7%;
• Szczecin – wzrost o 21,5%;
• Poznań – wzrost o 18,4%;
• Warszawa – wzrost o 18%.

Mimo najniższego wzrostu cen najmu stolica pozostaje bezpośrednim liderem pod względem cen mieszkań na wynajem. Ponad połowa ofert wynajmu w Warszawie przekracza 3500 zł (≈800 USD). Na przykład przeciętne mieszkanie dwupokojowe będzie kosztować około 4000 zł (≈900 USD). W Krakowie mniej więcej takie samo mieszkanie będzie kosztować około 3100 zł (≈700 USD).

W mniejszych miejscowościach ceny są niższe, ale nieznacznie. Na przykład w Gliwicach (gdzie jest dużo fabryk, a co za tym idzie ukraińskich uchodźców) dwupokojowe mieszkanie można wynająć za 2700 zł (≈ 610 USD). 

Wynajmując mieszkanie, oprócz samego czynszu, najczęściej konieczne jest opłacenie dodatkowej kaucji. Jest to kaucja zabezpieczająca, która może zostać potrącona przez wynajmującego w przypadku uszkodzenia mienia. Jeśli wszystko będzie w porządku, kwota ta zostanie zwrócona przy wymeldowaniu. Z reguły kaucja jest równa wysokości miesięcznego czynszu, ale może być wyższa (na przykład za 2-3 miesiące).

Czasami w miesięczny koszt mieszkania wchodzi również czynsz, czyli stałe opłaty mieszkaniowe. W niektórych przypadkach czynsz trzeba opłacić osobno. Jeśli najemca zwróci się po pomoc do agenta nieruchomości, będzie musiał doliczyć kwotę na opłacenie jego usług, która może wynosić nawet koszt miesięcznego czynszu. Co za tym idzie, w pierwszym miesiącu najemca za wynajem mieszkania będzie musiał zapłacić pokaźną sumę. 

Jakiej sytuacji na rynku nieruchomości możemy spodziewać się w 2023 roku?

W tej chwili trudno przewidzieć, jak będą zmieniać się ceny mieszkań. Napływ uchodźców z Ukrainy oraz Białorusi ma znaczący wpływ na rynek nieruchomości w Polsce. Jest to najbardziej widoczne w obszarze wynajmu krótko i długoterminowego. Trudno spodziewać się spadku cen w obliczu rosnących czynszów, cen materiałów budowlanych i ogólnej inflacji. Mogą jednak nastąpić pewne korekty, ponieważ na przełomie 2022 i 2023 roku ma zostać oddana do użytku rekordowa liczba (ponad 200 tys.) mieszkań. Co za tym idzie, wiele osób opuści mieszkania wynajmowane tymczasowo i przeprowadzi się do własnych.