Wypowiedzenie umowy najmu: kto i kiedy może rozwiązać umowę

Wynajmując swoje mieszkanie należy wziąć pod uwagę wszystkie możliwe ryzyka, aby chronić siebie i swoją własność przed nieodpowiedzialnymi najemcami. W tym celu należy podpisać umowę najmu. Pełni ona rolę gwaranta spełnienia wszystkich obowiązków z obu stron.

Każda umowa ma swój czas obowiązywania, jednak w niektórych przypadkach może zostać rozwiązana z inicjatywy jednej ze stron. W jakich okolicznościach można wypowiedzieć umowę najmu przedterminowo oraz jak to zrobić prawidłowo i zgodnie ze wszystkimi regulacjami prawnymi?

Różnice między umową na czas określony i nieokreślony

Umowa najmu może zostać zawarta na czas określony lub nieokreślony. Takie umowy różnią się czasem obowiązywania.

• Umowa najmu na czas określony jest zawierana na określony z góry czas, który musi zostać zatwierdzony przez właściciela i zapisany w umowie. Umowę można zawrzeć na 2/4/6 miesięcy, ale najczęściej zawiera się ją na okres 1 roku, jednak nie na dłużej niż 10 lat.
• Umowa najmu na czas nieokreślony zawierana jest na czas niesprecyzowany, którego strony nie uzgodniły i nie jest on zapisany w umowie.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony następuje z chwilą wygaśnięcia umowy i nie podlega automatycznemu odnowieniu. W takim przypadku jedna ze stron jest zobowiązana do poinformowania drugiej o chęci rozwiązania umowy po upływie określonego okresu wypowiedzenia.

Rozwiązanie umowy najmu na czas nieokreślony może nastąpić za porozumieniem stron. W takim przypadku nie jest konieczne wskazanie przyczyny wypowiedzenia, z zastrzeżeniem, że musi upłynąć określony okres wypowiedzenia.

Jeżeli czynsz został zapłacony, to prawo przewiduje następujące terminy:

• jednorazowa umowa najmu: okres wypowiedzenia– 1 dzień;
• opłacanie czynszu tygodniowo: okres wypowiedzenia – 3 dni;
• opłacanie czynszu co miesiąc: okres wypowiedzenia – 1 miesiąc;
• opłacanie czynszu z częstotliwością powyżej 1 miesiąca: okres wypowiedzenia – 3 miesiące.

Umowę najmu można wypowiedzieć przed upływem terminu jej wygaśnięcia. Jest to możliwe, jeśli obie strony uzgodniły wcześniej warunki wypowiedzenia lub istnieje ku temu ważny powód.

Powody dla rozwiązania umowy najmu

Wypowiedzenie umowy najmu może mieć zarówno podstawę umowną, jak i prawną. W pierwszym przypadku wynajmujący i najemca muszą wcześniej uzgodnić warunki, na jakich umowa zostanie rozwiązana. Ustawodawstwo nie przewiduje ścisłych zasad dotyczących tej klauzuli, w związku z czym obie strony mają pełną swobodę w zakresie zgłaszania własnych uwag co do warunków wypowiedzenia.

Podstawy prawne wcześniejszego rozwiązania umowy najmu na czas określony reguluje Kodeks cywilny, a także Ustawa o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 664 Kodeksu cywilnego, wynajmującemu przysługuje prawo do rozwiązania umowy przed upływem terminu jej obowiązywania w przypadku, gdy najemca:

• wykorzystuje lokal do innych celów lub nie wywiązuje się ze swoich obowiązków określonych w umowie;
• narusza porządek zamieszkania w budynku mieszkalnym lub niszczy mienie, z którego korzystają wszyscy mieszkańcy budynku;
• zalega z czynszem lub innymi opłatami;
• podnajmuje mieszkanie bez zgody właściciela.

W każdym przypadku wypowiedzeniu najmu z inicjatywy najemcy lub wynajmującego musi towarzyszyć pisemne zawiadomienie o zamiarze wypowiedzenia umowy ze wskazaniem przyczyny. Wypowiedzenie musi zostać przekazane drugiej stronie co najmniej miesiąc przed upływem terminu wypowiedzenia umowy. Zaleca się wysłanie wypowiedzenia w jeden ze sposobów umożliwiających potwierdzenie odbioru przez drugą stronę: osobiście z pokwitowaniem w formie podpisu na wypowiedzeniu lub listem poleconym z podpisem adresata.

Jeśli najemca zalega z czynszem, wynajmujący musi również wysłać pisemne zawiadomienie, w którym określa dodatkowy miesiąc na uregulowanie zaległości. Zawiadomienie to musi zostać złożone najemcy przed ostatecznym wypowiedzeniem, w przeciwnym razie będzie ono nieważne.

Z kolei wypowiedzenie umowy najmu na czas określony na wniosek najemcy może nastąpić w przypadkach, gdy lokal posiada:

• wady lub awarie uniemożliwiające zamieszkanie, nieujęte w protokole zdawczo-odbiorczym dołączonym do umowy;
• wady lub awarie powstałe w trakcie eksploatacji mieszkania, które nie były niezwłocznie usuwane przez właściciela po zgłoszeniu ich przez najemcę;
• wady lub awarie których nie można naprawić i które wpływają na jakość życia.

Najemca nie może jednak żądać obniżenia czynszu ani wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli wiedział wcześniej o istniejących wadach lokalu. Dlatego bardzo ważne jest zwrócenie uwagi na te szczegóły przy odbiorze mieszkania i sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym należy wskazać:

• stan techniczny mieszkania;
• opis i sprawność sprzętów;
• sprawność liczników.

Dokument powinien zawierać datę i miejsce sporządzenia protokołu oraz podpisy obu stron.

Nie będzie zbędnym dołączenie do protokołu zdjęć mieszkania w dniu jego odbioru przez najemcę. W przypadku naruszenia praw najemcy wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić bez podania przyczyny.

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron

Nie zawsze powyższe przyczyny mogą być powodem do rozwiązania umowy najmu. Jednorazową umowę najmu można wypowiedzieć w dowolnym momencie za porozumieniem stron. W takim przypadku umowa ulega rozwiązaniu z chwilą zawarcia porozumienia lub z datą wskazaną w dokumencie. Nie obowiązuje wówczas okres wypowiedzenia umowy.

Jednostronne wypowiedzenie umowy najmu

Zarówno wynajmujący, jak i najemca mają prawo do jednostronnego odstąpienia od umowy, gdy:

• umowa najmu zawarta jest na czas nieokreślony;
• w umowie na czas określony jest zapis o możliwości jej jednostronnego rozwiązania.

Jeżeli umowa jest zawarta na czas nieokreślony, jedna ze stron ma możliwość jej rozwiązania w dowolnym momencie, ale jest zobowiązana powiadomić o tym drugą stronę na 3 miesiące przed przewidywanym terminem rozwiązania umowy. W razie potrzeby wynajmujący i najemca mogą uzgodnić inny okres wypowiedzenia. Przepisy nie przewidują jednej formy i treści zawiadomienia, zaleca się jednak, aby miało ono formę pisemną, tak aby możliwe było potwierdzenie faktu otrzymania.

W zawiadomieniu należy uwzględnić:

• szczegóły umowy, od której jedna ze stron zamierza jednostronnie odstąpić;
• przewidywany termin, od którego umowa będzie uważana za rozwiązaną;
• informacje dodatkowe od osoby wysyłającej zawiadomienie (powód odmowy, procedura zwrotu mienia itp.).

Jak rozwiązać umowę najmu

Aby wypowiedzenie umowy miało moc prawną, musi zostać prawidłowo sporządzane. Wypowiedzenie należy przedstawić w formie pisemnej, w dwóch egzemplarzach. Musi ono zawierać następujące informacje:

• miejsce i data rozwiązania umowy;
• dane osobowe obu stron (wynajmującego i najemcy);
• podstawa prawna rozwiązania umowy;
• data zakończenia umowy;
• adres wynajmowanego lokalu;
• uzasadnienie strony, która chce wypowiedzieć umowę;
• podpis strony, która chce wypowiedzieć umowę.

W przypadku odmowy lub braku odpowiedzi na zawiadomienie, jedna ze stron ma prawo żądać rozwiązania umowy drogą sądową.

Jeśli chciałbyś wypowiedzieć umowę najmu lub potrzebujesz innej porady dotyczącej transakcji na rynku nieruchomości w Polsce, skontaktuj się z naszym pośrednikiem Chekashoff Estate! Zadzwoń do nas pod numer +48 733 104 374 lub zostaw zapytanie online, a nasz broker oddzwoni do Ciebie w ciągu 15 minut!